Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça decidiu, no REsp 1.699.022-SP, em 28/05/2019, não ser possível que no Regimento Interno do Condomínio haja previsão que proíba os condôminos de usufruir das áreas comuns em virtude de inadimplência relativa às taxas condominiais.
O entendimento da Corte tem por base, sobretudo, o Direito de Propriedade, previsto no art. 1.331 do Código Civil, o qual estabelece que a cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns. Além disso o inciso II do art. 1.335 do mesmo diploma prevê ser direito do condômino, usufruir das partes comuns, conforme sua destinação.
Segundo o renomado autor Fábio Ulhoa Coelho, inclusive citado no voto do relator, Ministro Luis Felipe Salomão, “a pena de suspensão do uso de áreas de lazer para o condômino inadimplente seria uma ótima providência para ele se sentir menos estimulado a inadimplir, todavia, pelo sistema legal, não cabe impor qualquer outra espécie de sanção ao condômino inadimplente além da pecuniária, que é a prevista pela legislação pátria”.
A sanção ao condômino inadimplente está legitimamente prevista no Código Civil, que se dará na forma pecuniária, como demonstra o art. 1.336, § 1º, o qual fixa a obrigação de pagamento de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. Além disso, em caso de reincidência, o art. 1.337 da Lei Civil prevê multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. No mesmo caminho, o parágrafo único salienta que, quando o comportamento gerar incompatibilidade de convivência entre os condôminos, o proprietário anti-social será obrigado ao pagamento de multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Note, portanto, que as penalidades expostas pelo Código Civil são de caráter pecuniário, o que torna ilícita a disposição de inclusão ao Regimento Condominial de outras sanções que fogem a essa característica.
A privação ao acesso às áreas comuns, além de violar o direito de propriedade, ofende o princípio da dignidade da pessoa humana e ignora a função social da propriedade.
Contudo, apesar do entendimento majoritário acima, ao qual se filia o STJ, há construção doutrinária minoritária que entende ser legal a proibição, pela convenção do condomínio, do acesso às áreas comuns. Essa corrente reconhece a supremacia dos interesses da maioria e os fins da propriedade horizontal. João Nascimento Franco e Nisske Gondo defendem que “a punição pelo atraso, com juros de mora, multa e correção monetária do débito, nos termos do art. 12, § 3º, da Lei n° 4.591/64, não impede que a medida mais drástica seja contemplada pela convenção, porque ao condomínio não cabe custear despesas para suprimento de água, luz, elevadores etc. também aos condôminos faltosos.
Dessa forma, na esteira do entendimento da Corte Superior e da ampla doutrina, a legislação traz instrumentos eficazes e coercitivos para o cumprimento da obrigação por parte do condômino. O principal deles está na Lei 8.009/90, que permite a penhora da própria unidade para pagamento do débito, ficando excluído do véu do bem de família. O Código de Processo Civil, por sua vez, prevê que as cotas condominiais possuem natureza de título executivo extrajudicial (art. 784, VIII), permitindo, assim, o ajuizamento direto de ação executiva.
STJ. 4ª Turma. REsp 1.699.022-SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 28/05/2019 (Info 651)